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房地产项目运营最佳实践（第二版）

作者: 明源地产研究院作者

出版社: 中信出版社

出版时间: 2016-12

版次: 1

ISBN: 9787508671543

定价: 66.00

装帧: 精装

开本: 16开

纸张: 纯质纸

正文语种: 简体中文

分类: 经济

1 张插图图片

266人买过

白银时代，提效、降本、标准化运作是房地产业里的关键词。
   早些年,“买地就挣钱，图纸也清盘”的草莽时代已经过去。随之而来的是，在去库存背景下的分化格局，行业如何在新的浪潮中占得一线先机，如何根据房地产业的新形势从运营出发，从管理发力，防范项目运作过程中的风险，提升企业的综合效率，是值得业界人士深思的问题。
   本书聚焦地产百强企业中的管理与成长标杆，深入地产企业的一线，剖析运营管理过程中的难、关、痛，以实战为本，探究运营管理的有效方法、手段，提炼出可供直接参考、借用的房地产运营管理模式。
  运营管理是一种整体管理体系，围绕企业的经营计划，分级计划，计划协同、监控、考核等多个维度分别展开分析，共八章。明源地产研究院成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云采购、云社区）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理最佳实践研究四大领域，持续推动中国房地产管理创新。目前，研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。

明源地产研究院持续推出“中国房地产业管理研究成果”，创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营最佳实践》第一版，销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，至今加印10次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破36万，后续还将继续努力向更高目标突破。第二版序／ III

第一版序／ VII

第一章

项目运营：规模发动机与利润监控者

第一节 / 为什么需要项目运营管理

一、内忧外患，项目运营管理提速势在必行 / 3

二、新锐房企暗度陈仓，运营管理硕果累累 / 4

三、运营管理：规模发动机与利润监控者 / 6

第二节 / 项目运营管理是什么

一、房地产项目运营管理的发展历程 / 8

二、房地产项目运营管理的基本定义 / 9

三、房地产项目运营管理的真正内涵 / 12

第三节 / 项目运营管理怎么做

一、理论篇：PMBOK 项目知识管理九大体系 / 26

二、体系篇：构建项目运营“双PDCA”管理体系 / 30

三、落地篇：构建“144”项目运营管理平台 / 35

第二章

房地产项目组织模式选择与管控

第一节 / 房企集团管控模式选择

一、解读房地产行业的集团管控模式 / 45

二、房企集团管控模式构建思路 / 52

第二节 / 房企项目组织模式匹配

一、常见的三种项目组织模式 / 60

二、房企项目组织模式选择与典型比较 / 71

第三章

项目投资收益跟踪管理

第一节 / 行业进入“白银时代”，企业管理底座已发生变化

一、利润率逐年下滑，告别暴利时代，回归社会平均水平 / 87

二、更加重视人的能动性，项目跟投与事业合伙人制开始盛行 / 88

第二节 / 房地产项目投资收益管理的乱象

一、“西瓜”变“芝麻” / 89

二、数出多门、自说自话 / 90

三、“表哥表姐”团团转 / 90

第三节 / 房地产项目投资收益管理提升建议

一、企业认知升级 / 92

二、着手体系构建 / 93

三、固化业务支撑 / 100

四、信息工具应用 / 118

第四章

房地产项目计划管理

第一节 / 计划管理决定项目运营的效率

一、计划协同：纵向合理分工，横向相互承诺 / 130

二、分级聚焦：抓大放小、层层聚焦且权责清晰 / 131

三、动态管理：会议动态回顾和成果控制工作质量 / 133

第二节 / 关键节点：保障企业经营目标的达成

一、聚焦经营要点的关键节点设定原则 / 136

二、关键节点的过程管理手段 / 138

第三节 / 主项计划：实现纵向与横向的业务协同

一、主项计划是计划基准，确保项目协同 / 142

二、主项计划应避免精细化，侧重目标管理 / 143

三、落实主项计划六要素，提升工作效率和效果 / 144

四、会议与报告是主项计划协同的重要手段 / 146

第四节 / 专项计划：聚焦落地，实现工作执行指导

一、专项计划“渐进明细”实现主项的细化 / 150

二、专项计划是工作任务的步骤级细化 / 151

三、专项计划的过程管理机制 / 152

第五节 / 部门计划：聚焦承诺，承接项目计划的桥梁

一、让项目计划成为部门计划首选 / 153

二、横向检查机制让部门工作真正落实项目计划 / 156

第六节 / 阶段性成果：评估工作质量的标尺

一、阶段性成果管理及其作用与目标 / 160

二、阶段性成果管理机制的建立 / 161

第七节 / 项目计划管理实践案例

一、【案例】X 企计划管理 / 164

二、【案例】W 企计划管理 / 168

三、【案例】R 企业的计划执行协同 / 175

四、【案例】J 集团的计划执行协同 / 179

第五章

房地产项目运营会议决策管理

第一节 / 借助会议提升运营决策效率和质量

一、合理、高效的会议决策对项目运营非常重要 / 186

二、项目运营决策管理现状急需改进 / 188

三、会议决策粗放的原因分析 / 189

第二节 / 如何构建高效的会议决策体系

一、开什么会：合理规划，从体系上解决会议低效 / 191

二、怎么开好会：量体裁衣，善用“报告”“会议卡片”等管理工具 / 195

第三节 / 运营会议实践案例

一、案例：从运营会议看B企的神速开发模式 / 212

二、起步型企业会议规划：从无到有，广覆盖，控风险/ 218

三、成长型企业会议规划：从有到优，抓关键，优效果 / 221

四、成熟型企业会议规划：从优到简，做简化，提效率 / 224

第六章

房地产成本管理

第一节“成本策划论”引领成本管理风向标

一、房地产成本管理的发展演变 / 228

二、房企成本管理常见症状分析 / 230

三、成本策划引领成本管理的风向标 / 232

第二节 / 成本三问，探寻成本管理“命门”

一、项目总投入是多少？产品单方是多少？预计目标利润是多少？ / 235

二、成本如何管控，才能实现目标利润？ / 236

三、成本考核应该抓哪几个关键指标？ / 238

第三节 / 构建项目全生命周期成本管理体系

一、成本的全生命周期管理 / 240

二、基于控制的成本管理体系 / 242

三、成本管理的组织保障 / 264

第四节 / 成本管理实践案例

一、F 企业管理背景 / 268

二、成本控制体系 / 269

三、成本管理策略 / 270

第七章

房地产项目营销管控体系

第一节 / “白银时代”下的房地产营销面临六大难题

一、项目定位不准，导致产品同质化严重 / 279

二、定价策略僵化，无法顺应外部形势以创新应变/ 282

三、推广模式陈旧，沿袭广告流量思维，性价比日益下降 / 283

四、渠道乱象泛滥，渠道管理和拓客经营急需规范与创新 / 284

五、外拓管理失控，靠天看人和效果黑箱已成行业常态 / 284

六、案场管理粗放，转化率低下，浪费大量客户资源 / 285

第二节 / 如何实现房企营销管控体系的升级换代

一、思维创新——改变项目团队的思维底座，积极创新，拥抱变革 / 287

二、顶层设计——构建销售管控的三类指标体系 / 291

三、过程管控——实现规范化的过程管控 / 300

四、业务标准——实现标准化的业务指导 / 317

五、数据运维——通过平台工具，让数据发挥更大的营销价值 / 325

第三节 / 房企营销运营体系的升级换代

一、营销组织的变化 / 332

二、业务流程的变化重组 / 336

三、绩效考核模式的变化 / 339

第八章

房地产项目运营绩效管理

第一节 / 项目运营绩效管理的现状与问题

第二节 / 构建高效项目运营绩效管理的三个关键

一、项目绩效指标要契合管理目标 / 349

二、岗位绩效指标要适合具体岗位 / 353

三、绩效目标要与项目计划联动 / 357

第三节 / 快速构建高效项目运营绩效管理的六个步骤

一、设定项目绩效指标 / 363

二、设定岗位绩效指标 / 364

三、构建计划绩效联动体系 / 364

四、工作任务的双维度评定 / 365

五、选择绩效考核应用模式 / 366

六、项目绩效管理组织保障 / 368

第四节 / 项目运营绩效案例

一、百亿房企A 如何构建部门考核型项目绩效体系 / 369

二、跨区域发展的B 房企如何构建岗位考核型项目绩效体系 / 372

第五节 / 运营管理激励落地案例

一、运营管理激励新趋势 / 377

二、成长型房企如何设置简单而有效的项目奖 / 382

三、成熟型房企如何基于战略导向精细化设计项目奖 / 389

四、龙头房企如何探索合伙人激励机制 / 395
内容简介:
白银时代，提效、降本、标准化运作是房地产业里的关键词。
   早些年,“买地就挣钱，图纸也清盘”的草莽时代已经过去。随之而来的是，在去库存背景下的分化格局，行业如何在新的浪潮中占得一线先机，如何根据房地产业的新形势从运营出发，从管理发力，防范项目运作过程中的风险，提升企业的综合效率，是值得业界人士深思的问题。
   本书聚焦地产百强企业中的管理与成长标杆，深入地产企业的一线，剖析运营管理过程中的难、关、痛，以实战为本，探究运营管理的有效方法、手段，提炼出可供直接参考、借用的房地产运营管理模式。
  运营管理是一种整体管理体系，围绕企业的经营计划，分级计划，计划协同、监控、考核等多个维度分别展开分析，共八章。
作者简介:
明源地产研究院成立于2009年，以做“中国房地产管理创新的引擎”为愿景，立足于明源云（地产ERP、明源云客、云采购、云社区）与全国数千家房地产企业持久深入的合作，聚焦房地产管理研究、咨询服务、专业培训及管理最佳实践研究四大领域，持续推动中国房地产管理创新。目前，研究院已聚集了一大批有着10多年实战经验、深谙房地产业务与管理的专家顾问，形成了覆盖房地产战略、运营、成本、采购、绩效、客户关系管理、移动互联网变革等业务领域的研究小组。

明源地产研究院持续推出“中国房地产业管理研究成果”，创办《明源地产研究》季刊，面向房地产业中高层管理者，单期发行量近5万册； 2011年，出版《房地产项目运营最佳实践》第一版，销售3万多册；2013年，首度与中信出版社合作出版《成本制胜：微利时代再造房企核心竞争力》，至今加印10次；2013年，开通“明源地产研究院”微信号，目前粉丝量已突破36万，后续还将继续努力向更高目标突破。
目录:
第二版序／ III

第一版序／ VII

第一章

项目运营：规模发动机与利润监控者

第一节 / 为什么需要项目运营管理

一、内忧外患，项目运营管理提速势在必行 / 3

二、新锐房企暗度陈仓，运营管理硕果累累 / 4

三、运营管理：规模发动机与利润监控者 / 6

第二节 / 项目运营管理是什么

一、房地产项目运营管理的发展历程 / 8

二、房地产项目运营管理的基本定义 / 9

三、房地产项目运营管理的真正内涵 / 12

第三节 / 项目运营管理怎么做

一、理论篇：PMBOK 项目知识管理九大体系 / 26

二、体系篇：构建项目运营“双PDCA”管理体系 / 30

三、落地篇：构建“144”项目运营管理平台 / 35

第二章

房地产项目组织模式选择与管控

第一节 / 房企集团管控模式选择

一、解读房地产行业的集团管控模式 / 45

二、房企集团管控模式构建思路 / 52

第二节 / 房企项目组织模式匹配

一、常见的三种项目组织模式 / 60

二、房企项目组织模式选择与典型比较 / 71

第三章

项目投资收益跟踪管理

第一节 / 行业进入“白银时代”，企业管理底座已发生变化

一、利润率逐年下滑，告别暴利时代，回归社会平均水平 / 87

二、更加重视人的能动性，项目跟投与事业合伙人制开始盛行 / 88

第二节 / 房地产项目投资收益管理的乱象

一、“西瓜”变“芝麻” / 89

二、数出多门、自说自话 / 90

三、“表哥表姐”团团转 / 90

第三节 / 房地产项目投资收益管理提升建议

一、企业认知升级 / 92

二、着手体系构建 / 93

三、固化业务支撑 / 100

四、信息工具应用 / 118

第四章

房地产项目计划管理

第一节 / 计划管理决定项目运营的效率

一、计划协同：纵向合理分工，横向相互承诺 / 130

二、分级聚焦：抓大放小、层层聚焦且权责清晰 / 131

三、动态管理：会议动态回顾和成果控制工作质量 / 133

第二节 / 关键节点：保障企业经营目标的达成

一、聚焦经营要点的关键节点设定原则 / 136

二、关键节点的过程管理手段 / 138

第三节 / 主项计划：实现纵向与横向的业务协同

一、主项计划是计划基准，确保项目协同 / 142

二、主项计划应避免精细化，侧重目标管理 / 143

三、落实主项计划六要素，提升工作效率和效果 / 144

四、会议与报告是主项计划协同的重要手段 / 146

第四节 / 专项计划：聚焦落地，实现工作执行指导

一、专项计划“渐进明细”实现主项的细化 / 150

二、专项计划是工作任务的步骤级细化 / 151

三、专项计划的过程管理机制 / 152

第五节 / 部门计划：聚焦承诺，承接项目计划的桥梁

一、让项目计划成为部门计划首选 / 153

二、横向检查机制让部门工作真正落实项目计划 / 156

第六节 / 阶段性成果：评估工作质量的标尺

一、阶段性成果管理及其作用与目标 / 160

二、阶段性成果管理机制的建立 / 161

第七节 / 项目计划管理实践案例

一、【案例】X 企计划管理 / 164

二、【案例】W 企计划管理 / 168

三、【案例】R 企业的计划执行协同 / 175

四、【案例】J 集团的计划执行协同 / 179

第五章

房地产项目运营会议决策管理

第一节 / 借助会议提升运营决策效率和质量

一、合理、高效的会议决策对项目运营非常重要 / 186

二、项目运营决策管理现状急需改进 / 188

三、会议决策粗放的原因分析 / 189

第二节 / 如何构建高效的会议决策体系

一、开什么会：合理规划，从体系上解决会议低效 / 191

二、怎么开好会：量体裁衣，善用“报告”“会议卡片”等管理工具 / 195

第三节 / 运营会议实践案例

一、案例：从运营会议看B企的神速开发模式 / 212

二、起步型企业会议规划：从无到有，广覆盖，控风险/ 218

三、成长型企业会议规划：从有到优，抓关键，优效果 / 221

四、成熟型企业会议规划：从优到简，做简化，提效率 / 224

第六章

房地产成本管理

第一节“成本策划论”引领成本管理风向标

一、房地产成本管理的发展演变 / 228

二、房企成本管理常见症状分析 / 230

三、成本策划引领成本管理的风向标 / 232

第二节 / 成本三问，探寻成本管理“命门”

一、项目总投入是多少？产品单方是多少？预计目标利润是多少？ / 235

二、成本如何管控，才能实现目标利润？ / 236

三、成本考核应该抓哪几个关键指标？ / 238

第三节 / 构建项目全生命周期成本管理体系

一、成本的全生命周期管理 / 240

二、基于控制的成本管理体系 / 242

三、成本管理的组织保障 / 264

第四节 / 成本管理实践案例

一、F 企业管理背景 / 268

二、成本控制体系 / 269

三、成本管理策略 / 270

第七章

房地产项目营销管控体系

第一节 / “白银时代”下的房地产营销面临六大难题

一、项目定位不准，导致产品同质化严重 / 279

二、定价策略僵化，无法顺应外部形势以创新应变/ 282

三、推广模式陈旧，沿袭广告流量思维，性价比日益下降 / 283

四、渠道乱象泛滥，渠道管理和拓客经营急需规范与创新 / 284

五、外拓管理失控，靠天看人和效果黑箱已成行业常态 / 284

六、案场管理粗放，转化率低下，浪费大量客户资源 / 285

第二节 / 如何实现房企营销管控体系的升级换代

一、思维创新——改变项目团队的思维底座，积极创新，拥抱变革 / 287

二、顶层设计——构建销售管控的三类指标体系 / 291

三、过程管控——实现规范化的过程管控 / 300

四、业务标准——实现标准化的业务指导 / 317

五、数据运维——通过平台工具，让数据发挥更大的营销价值 / 325

第三节 / 房企营销运营体系的升级换代

一、营销组织的变化 / 332

二、业务流程的变化重组 / 336

三、绩效考核模式的变化 / 339

第八章

房地产项目运营绩效管理

第一节 / 项目运营绩效管理的现状与问题

第二节 / 构建高效项目运营绩效管理的三个关键

一、项目绩效指标要契合管理目标 / 349

二、岗位绩效指标要适合具体岗位 / 353

三、绩效目标要与项目计划联动 / 357

第三节 / 快速构建高效项目运营绩效管理的六个步骤

一、设定项目绩效指标 / 363

二、设定岗位绩效指标 / 364

三、构建计划绩效联动体系 / 364

四、工作任务的双维度评定 / 365

五、选择绩效考核应用模式 / 366

六、项目绩效管理组织保障 / 368

第四节 / 项目运营绩效案例

一、百亿房企A 如何构建部门考核型项目绩效体系 / 369

二、跨区域发展的B 房企如何构建岗位考核型项目绩效体系 / 372

第五节 / 运营管理激励落地案例

一、运营管理激励新趋势 / 377

二、成长型房企如何设置简单而有效的项目奖 / 382

三、成熟型房企如何基于战略导向精细化设计项目奖 / 389

四、龙头房企如何探索合伙人激励机制 / 395

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