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房地产的解释

作者: 董藩

出版社: 鹭江出版社

出版时间: 2018-02

版次: 1

ISBN: 9787545914337

定价: 58.00

装帧: 精装

开本: 32开

纸张: 胶版纸

分类: 经济

2 张插图图片

54人买过

房地产不仅仅是房价和住房，更是关系国家经济发展、百姓生活和工作的重要经济组成。了解房地产行业的规律与发展，是看懂国家经济、把握自身发展的关键。
"中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"北京师范大学董藩教授10余年观察研究，为大众读者带来这本房地产经济学著作。《房地产的解释》汇集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中国房地产市场现状的分析、对中国房价成因及现存问题的解读，以及中国房地产业未来发展趋势分析。此外，本书从国民财富观出发，剖析房地产作为国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，对我国经济的影响作用，帮助读者和相关从业人士更好地理解我国房地产未来走向。董藩北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。

在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。

董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。拥有微博粉丝90多万。前言　用铅笔作水彩画//001

第一章　也谈国民的财富观教育

我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己一定能帮读者解决问题。有些问题，“总理”和“总经理”说了都不算，读者自己想通才是王道。

作为添头的开头//003

财富观决定了一个社会的发展轨迹//006

财富观影响着人一生的命运//008

且看我们国家的财富观念//014

国民财富观教育的缺失与偏颇//017

财富观教育之我见//021

应将鼓励学生致富摆在教育的台面上//022

高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费//025

健康财富观的几个重要方面//027

第二章　北京房价能否涨到80万元/平方米

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。

由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。

随口而出的数据并非信口雌黄的结论//031

涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅//032

推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大//035

保持未来的高增长局面主要靠货币推动//042

房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成//044

北京注定是房地产市场中的一个特例//046

附录1 房价会80万元每平方米吗//048

第三章　“城市病”的治理药方

所谓就地城市化是指区域经济发展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由第一产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。

“北漂”的伤痛//053

什么是“城市病”//056

大城市为什么会出现“城市病”//058

“城市病”的治理药方//064

地铁如何才能不再拥挤//065

北京城市交通规划的问题何在//069

看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流//071

以教育资源的合理分配疏导人口//075

解决教育的“城市病”需要对症下药//078

发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖//079

拉美国家的“城市病”应引以为戒//083

调控：有形的“政府之手”还是无形的“市场之手”//088

附录2 地铁票价该怎么涨//091

第四章　为啥有些行业超有钱

——金融、地产业及政府平台背后的货币运行

现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的“大水”，通过金融的“河道”，大部分涌入了地产业与政府平台这两大“容器”。

为什么地产业容纳了最多货币//099

货币、信用货币与货币运行//101

金融与货币创造//103

地产业与融资//105

政府平台与政府负债//106

所谓的“高富帅”行业//108

信用货币的创造//110

货币政策目标的“不可能三角”//111

货币与产业的关系//113

“高富帅”行业的生产要素与企业家精神//114

中国货币供应量//116

中国社会融资总规模//118

中国货币的三大来源//121

货币增长快于经济增长不一定就是货币超发//123

超发货币可能引起的通货膨胀问题//126

超发货币、经济增长与充分就业//127

附录3 津巴布韦的恶性通胀//130

第五章　房地产投资与政府负债

政府举债的风险体现在债权人往往高估政府的偿还能力，政府往往对利率等成本不敏感，政府为偿还债务经常“借新还旧”，政府可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。

地产业的规模究竟有多大//135

房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）//137

政府平台与政府举债//138

政府性债务吸纳了多少货币//139

货币通过金融业进入地产业和政府平台//143

非银金融业的非标资产//146

“后4万亿时代”来临//148

附录4 因债务危机而破产的底特律//152

第六章　改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势

中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的三大主要力量。

房地产增量市场的“三驾马车”//157

改善类住房需求的“前世今生”//162

改善类住房需求的影响因素//165

改善类住房需求的现状与樊篱//168

改善类住房需求释放的限制性政策沿革//170

改善类产品将迎来更大发展空间//179

受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑//182

改善类住房市场需求逐年增加//185

资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显//186

改善类住房市场政策已有所松动//189

关键政策仍有待进一步放宽//194

促进改善类住房需求的有序释放//196

推动改善类住房的有效供给//199

第七章　土地财政：从哪来，到哪去

从客观上来看，土地财政增加了地方政府财力，使得地方政府有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公共产品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。

何为土地财政//205

土地财政源起何故//206

地方债务与土地财政难舍难分//210

土地财政并非中国专利//222

“卖地财政”蕴含巨大风险//225

中国可以效仿国外征收物业税吗//228

隐藏在卖地财政冰山下的问题本质//237
内容简介:
房地产不仅仅是房价和住房，更是关系国家经济发展、百姓生活和工作的重要经济组成。了解房地产行业的规律与发展，是看懂国家经济、把握自身发展的关键。
"中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"北京师范大学董藩教授10余年观察研究，为大众读者带来这本房地产经济学著作。《房地产的解释》汇集了董藩教授2001年1月至今的研究成果，主要包括中国房地产市场现状的分析、对中国房价成因及现存问题的解读，以及中国房地产业未来发展趋势分析。此外，本书从国民财富观出发，剖析房地产作为国民经济的主导产业、支柱产业、先导产业，对我国经济的影响作用，帮助读者和相关从业人士更好地理解我国房地产未来走向。
作者简介:
董藩北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。

在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。

董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。拥有微博粉丝90多万。
目录:
前言　用铅笔作水彩画//001

第一章　也谈国民的财富观教育

我所期待的，是引发读者的思考，而不是结束读者的思考；希望帮助读者看到存在的问题，而并不想也不敢说自己一定能帮读者解决问题。有些问题，“总理”和“总经理”说了都不算，读者自己想通才是王道。

作为添头的开头//003

财富观决定了一个社会的发展轨迹//006

财富观影响着人一生的命运//008

且看我们国家的财富观念//014

国民财富观教育的缺失与偏颇//017

财富观教育之我见//021

应将鼓励学生致富摆在教育的台面上//022

高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费//025

健康财富观的几个重要方面//027

第二章　北京房价能否涨到80万元/平方米

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

全国房价达到每平方米9万元，北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定、金融体系不崩溃、不进行币制改革，收入随着经济发展而继续增长。

由于人口老龄化，很多房子空置了，很多人就认为房价会大跌。他们不知道在决定房价的过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有黏性，涨易跌难。

随口而出的数据并非信口雌黄的结论//031

涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅//032

推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大//035

保持未来的高增长局面主要靠货币推动//042

房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成//044

北京注定是房地产市场中的一个特例//046

附录1 房价会80万元每平方米吗//048

第三章　“城市病”的治理药方

所谓就地城市化是指区域经济发展到一定程度后，非城市居民在原住地一定范围内，依托中心小城镇就地、就近实现市民化和城市化的方式。就地城市化有以下表现：一是人口集聚程度比较高；二是生产方式由第一产业向第二、第三产业转化；三是居民享受到城市的公共服务。

“北漂”的伤痛//053

什么是“城市病”//056

大城市为什么会出现“城市病”//058

“城市病”的治理药方//064

地铁如何才能不再拥挤//065

北京城市交通规划的问题何在//069

看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流//071

以教育资源的合理分配疏导人口//075

解决教育的“城市病”需要对症下药//078

发展中小城市与改善中心城市环境并行不悖//079

拉美国家的“城市病”应引以为戒//083

调控：有形的“政府之手”还是无形的“市场之手”//088

附录2 地铁票价该怎么涨//091

第四章　为啥有些行业超有钱

——金融、地产业及政府平台背后的货币运行

现代信用货币经银行体系创造之后，必定要在经济体系的某一行业或某一消费主体手中实现其购买力，这是货币存在的本质。我们认为，近10年中国的货币运行正如放开闸门的“大水”，通过金融的“河道”，大部分涌入了地产业与政府平台这两大“容器”。

为什么地产业容纳了最多货币//099

货币、信用货币与货币运行//101

金融与货币创造//103

地产业与融资//105

政府平台与政府负债//106

所谓的“高富帅”行业//108

信用货币的创造//110

货币政策目标的“不可能三角”//111

货币与产业的关系//113

“高富帅”行业的生产要素与企业家精神//114

中国货币供应量//116

中国社会融资总规模//118

中国货币的三大来源//121

货币增长快于经济增长不一定就是货币超发//123

超发货币可能引起的通货膨胀问题//126

超发货币、经济增长与充分就业//127

附录3 津巴布韦的恶性通胀//130

第五章　房地产投资与政府负债

政府举债的风险体现在债权人往往高估政府的偿还能力，政府往往对利率等成本不敏感，政府为偿还债务经常“借新还旧”，政府可能把偿债压力转嫁到纳税人头上等。

地产业的规模究竟有多大//135

房地产吸纳了多少货币（或者地产业创造了多少货币）//137

政府平台与政府举债//138

政府性债务吸纳了多少货币//139

货币通过金融业进入地产业和政府平台//143

非银金融业的非标资产//146

“后4万亿时代”来临//148

附录4 因债务危机而破产的底特律//152

第六章　改善类住房需求樊篱的破解及未来发展趋势

中国目前依然处于以增量市场为主的阶段，即房地产市场需求的满足主要依靠新增供应。在房地产增量市场中，新增城镇人口住房需求、旧房拆迁引发住房需求、改善类住房需求被认为是新增需求的三大主要力量。

房地产增量市场的“三驾马车”//157

改善类住房需求的“前世今生”//162

改善类住房需求的影响因素//165

改善类住房需求的现状与樊篱//168

改善类住房需求释放的限制性政策沿革//170

改善类产品将迎来更大发展空间//179

受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑//182

改善类住房市场需求逐年增加//185

资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显//186

改善类住房市场政策已有所松动//189

关键政策仍有待进一步放宽//194

促进改善类住房需求的有序释放//196

推动改善类住房的有效供给//199

第七章　土地财政：从哪来，到哪去

从客观上来看，土地财政增加了地方政府财力，使得地方政府有条件、有手段、大规模、一揽子地推进城镇建设，逐步完善城镇基础设施建设和地方公共产品与服务的提供，进而促进了国家经济总量的增长、城市经济的发展以及城市建设的加强。

何为土地财政//205

土地财政源起何故//206

地方债务与土地财政难舍难分//210

土地财政并非中国专利//222

“卖地财政”蕴含巨大风险//225

中国可以效仿国外征收物业税吗//228

隐藏在卖地财政冰山下的问题本质//237

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